Entra en vigor a Lei de Vivenda, que ampara o acceso a un fogar

A Lei de Vivenda de Galicia entra en vigor, despois da súa publicación no Diario Oficial de Galicia o pasado 24 de xullo. A Lei de Vivenda de Galicia nace dun amplo acordo cos representantes de tódolos sectores implicados neste sector, aos que lles foi explicado detalladamente o proxecto antes da súa tramitación, co obxectivo de que o mesmo suscitase o maior consenso posible. Froito dese traballo previo realizado dende o Instituto Galego da Vivenda e Solo foi o feito de que ningunha das alegacións presentadas ao proxecto de lei cuestionase a filosofía da mesma.

 

Vivendas de protección oficial de A Manchica, Ourense

Esta lei, actualizada e adaptada á realidade de Galicia, crea un marco estable no sector ao tempo que serve para facilitar o acceso a un ben prioritario aos cidadáns, sexa cal sexa a súa condición económica e social, potenciando os mecanismos destinados a mellorar as condicións das familias máis desfavorecidas e creando novas modalidades de vivendas de promoción pública.

Ao mesmo tempo a Lei de Vivenda potencia a rehabilitación como instrumento de mellora das condicións de vida dos cidadáns, recuperación e mantemento do parque de vivenda existente, mellora do uso do territorio e potenciación dun sector económico con gran empleo de man de obra local.

Na vivenda protexida de promoción privada adáptanse os períodos de protección ás axudas recibidas e ás zonas territoriais nas que se emprazan, de maneira que o período de protección será máis longo nos casos en que as axudas son maiores.

Asemade, a Lei potencia os dereitos dos adquirentes e usuarios de vivendas, tanto no proceso de adquisición de vivendas xa construídas como no caso de vivendas en proxecto.

 

Os obxectivos fundamentais da Lei de Vivenda son os seguintes:

• Adoptar medidas de regulación e de supresión de trabas e obstáculos co fin de garantir o acceso a unha vivenda digna e adecuada a quen realmente a necesita.
• Establecer medidas de seguridade xurídica no mercado inmobiliario para dar garantías e confianza aos compradores e usuarios das vivendas.

• Propoñer medidas que pretenden ser dinamizadoras do sector inmobiliario nun momento que está a pasar serias dificultades, todo elo sen esquecer o mantemento das condicións de calidade e habitabilidade das vivendas.

• Establecer as condicións necesarias que permitan estimular a promoción e rehabilitación das vivendas en xeral e as protexidas en particular.

• Adaptar o marco normativo das vivendas protexidas á nova realidade imposta pola parálise do sector inmobiliario e pola sensible diminución das axudas realizada polo goberno do Estado.

• Adaptar a reserva de solo destinado a vivenda protexida aos datos de demanda por tipo de vivenda que resultan do Rexistro de demandantes ao ser este o instrumento que permite a planificación das actuacións de vivenda protexida tanto para o sector publico como para a iniciativa privada.

• Establecer instrumentos de colaboración cos axentes da edificación, colexios profesionais, entidades financeiras, etc como medida para a reactivación do sector inmobiliario e de facilitar o acceso dos cidadáns a vivenda.

• Crear un marco normativo estable que non deba de ser obxecto de modificación total cada catro anos, e que, polo tanto, debe de ser un texto que regule as cuestións básicas en materia de vivenda sen caer na tentación de introducir regulacións excesivamente concretas máis propias dun regulamento que da propia lei.

A Lei de Vivenda elimina as imprecisións da aprobada en 2008, que resultaba excesivamente reglamentista, ríxida, contraditoria e de difícil aplicación, ademais de estar elaborada, como ela mesmo indicaba no seu preámbulo, nun momento de boom inmobiliario, cunhas condicións moi diferentes das que se viven na actualidade.

No Lei que hoxe entra en vigor desaparecen as interferencias en competencias alleas á Comunidade Autónoma ou a previsión de creación de organismos que, segundo a lei de 2008, estarían dotados de competencias que xa exerce o Instituto Galego da Vivenda e Solo, polo que a creación de novos órganos, coma o Laboratorio de Sostibilidade da Edificación, o Observatorio de Vivenda de Galicia ou o Fondo Social de Vivenda, so serviría para duplicar competencias e incrementar os gastos.

Protección do consumidor
A protección dos dereitos dos consumidores é parte fundamental do contido da Lei de Vivenda, co obxectivo de que o adquirente ou usuario dunha vivenda coñeza claramente os seus dereitos, as características do ben que adquire ou arrenda, e as posibilidades de actuación ante calquera cuestión que infrinxa os seus dereitos como consumidor.

En tal sentido delimítase, dende unha perspectiva cronolóxica no proceso de construción e entrega dunha vivenda, un triplo nivel de protección, diferenciando a fase precontractual, a de proxecto e construción, e a da vivenda rematada

Con tal fin, regúlase a publicidade e a información na oferta de vivendas, así como a documentación a entregar polos promotores na venda de vivendas, tanto en construción como rematadas e a obrigación de que a construción responda ao proxecto.

Neste senso, regúlase a cantidade máxima a pagar como reserva de vivenda, que se fixa no un por cento do seu prezo; prohíbese impoñer ao comprador de vivenda os gastos de escritura de obra nova, división horizontal e cancelación de cargas; e prohíbese que se poida condicionar a venda dunha vivenda protexida coa imposición da adquisición de bens que non están vinculados á mesma na cualificación, como segundas prazas de garaxe ou participacións en locais comerciais

Finalmente, a Lei protexe os dereitos dos adquirentes de vivendas de boa fe afectados por actuacións administrativas declaradas ilegais, e que obrigan a demolición dun inmoble de maneira que o titular terá dereito a residir na súa vivenda ata que se remate o procedemento de responsabilidade patrimonial e que se puxera, no seu caso, a disposición dos prexudicados a correspondente indemnización. Esta medida lígase directamente co dereito a vivenda evitando que ninguén poda ser desposuído do uso da súa vivenda ata non ter unha alternativa habitacional.

Outra das novidades desta Lei é a creación dun Rexistro de Promotores de Galicia, con carácter informativo e como medida de fomento da transparencia no sector da vivenda, que posibilitará que o adquirente de vivenda coñeza perfectamente con quen trata, incluíndo as posibles sancións e resolucións xudiciais firmes que afecten aos promotores

A inscrición será necesaria para todos os promotores que queiran desenvolver a súa actividade en Galicia, pero o Rexistro será meramente informativo e recollerá os datos básicos sobre a personalidade e solvencia do promotor, as obras executadas, posibles sancións administrativas, sentencias xudiciais, etc.

Vivenda protexida
No caso das vivendas protexidas, a nova Lei de Vivenda regula o seu réxime xurídico, indicando o seu destino, ocupación, beneficiarios e as limitación á facultade de dispoñer das mesmas. Tamén regulará a prohibición de calquera tipo de sobreprezo na transmisión das mesmas por obras de mellora ou instalación de mobiliario.

Na Lei de Vivenda eliminase a confusión entre promoción pública e promoción privada do texto de 2008, de maneira que unicamente serán vivendas de Promoción Pública (VPP) as promovidas ou cualificadas polo IGVS.

Pola súa parte, as vivendas de Protección Autonómica (VPA), poderán ser promovidas por promotores públicos, por promotores privados ou por autopromotores.

Tamén se regulan os períodos de protección aos que estarán sometidas as vivendas protexidas e as posibilidades de descualificación das mesmas. Os períodos de protección establécense en función do tipo de vivenda e da zona xeográfica na que se sitúan, quedando da seguinte forma:

TIPO DE VIVENDA
PERÍODO DE PROTECCIÓN
Vivendas de promoción publica
30 anos
Vivendas de protección autonómica construídas en solo de desenvolvemento publico

Para o resto de vivendas o período de protección establécense en función da zona na que se atopen, segundo o seguinte criterio:

TIPO DE VIVENDA
PERÍODO DE PROTECCIÓN
Vivendas situadas no denominado ámbito territorial de prezo máximo superior

25 anos

Vivendas situadas na zona territorial primeira

20 anos

Vivendas situadas na zona territorial segunda

15 anos

En todo caso, para aquelas vivendas que dispoñen de máis axudas publicas como son as de promoción publica ou as que contan cunha intervención publica na xestión do solo por execución directa dunha administración, manteñen o período de protección de 30 anos. A adxudicación das vivendas protexidas realizarase a través do Rexistro Único de Demandantes de Vivenda de Galicia.

Os aloxamentos protexidos considéranse como unha forma diferente de actuación protexida para non impoñerlle as mesmas existencias técnicas que teñen as vivendas. Na lei de 2008 dábaselles a consideración de vivendas, o que complica o deseño e aproveitamento dos mesmos e incluso o encaixe dende o punto de vista urbanístico, xa que estes aloxamentos se poden construír en solos dotacionais onde non cabe o uso de vivenda pero si o destas actuacións.

Respecto da descualificación, será posible facelo no caso de vivendas de protección autonómica unha vez transcorrido a metade do prazo de protección e sempre que se devolva previamente a totalidade das axudas percibidas. En todo caso, se as vivendas recibiron axudas estatais terán que aterse ao establecido nas normativas que regulen ditas axudas. Non se poderán descualificar as vivendas de promoción pública nin as de protección autonómica construídas en solos desenvolvidos por promotores públicos ou de reserva de planeamento.

Clasificación das vivendas protexidas de promoción pública
Outra das novidades que introduce a nova Lei é a clasificación de novas modalidades de vivenda de promoción pública, coa creación de tres novas categorías que non estaban recollidas na anterior lei de vivenda:
• vivendas de promoción publica concertada.
• vivendas de promoción publica de inserción ou asistenciais
• vivendas de promoción publica en copropiedade

As vivendas de promoción publica concertada serán vivendas construídas por promotores públicos ou privados diferentes do IGVS, pero serán cualificadas polo IGVS como de promoción pública e adxudicadas por este organismo da mesma maneira que as vivendas que promove o propio IGVS. Os adxudicatarios gozarán dos mesmos beneficios que no caso das vivendas promovidas polo IGVS. En definitiva, permite optimizar os recursos e satisfacer de inmediato as necesidades de vivenda naqueles lugares onde o IGVS non pode realizar unha actuación directa e existe demanda acreditada.

As vivendas de promoción pública de inserción ou asistenciais serán promovidas polo IGVS en colaboración con outras administracións publicas ou entidades sen animo de lucro para programas de carácter social. Dirixidas a colectivos específicos como persoas maiores, mulleres vítimas da violencia de xénero ou para realoxos temporais así como para quen require especial atención por circunstancias persoais, económicas ou sociais.

Finalmente, regulase a posibilidade de establecer contratos de copropiedade para vivendas de promoción publica, co obxectivo de incrementar as posibilidades de acceso á vivenda dos sectores con maiores dificultades. O IGVS ou calquera administración de carácter local poderán establecer contratos de copropiedade cos adxudicatarios de vivendas de promoción pública que non poidan acceder á propiedade completa da vivenda.

Os adxudicatarios das vivendas en copropiedade terán a propiedade de polo menos o 60 por cento da vivenda e pagarán as cotas correspondentes a esa porcentaxe. O resto será propiedade do IGVS ou da administración titular do contrato de copropiedade. En calquera momento o adxudicatario poderá adquirir a parte do outro copropietario, facéndose coa propiedade total da vivenda.

Sen dúbida, este réxime permite unha mellor adaptación ás circunstancias económicas do adquirinte, que demora parte do pago. Esta medida de aprazamento do pago vai en consonancia co arrendamento con opción de compra, polo que se regula o arrendamento de vivenda con opción de compra, con apoio da administración pública. Deste xeito, a parte do importe das rendas xa pagadas será deducido no prezo da vivenda.

O propósito da Xunta é facilitar o acceso dos galegos á vivenda, por iso outra medida para acadar este reto é o aprazamento de pago, cando se dean unhas circunstancias económicas que poñan en dificultade facer fronte ao pago da vivenda de promoción pública (enfermidade, situación por desemprego…) pode xurdir a posibilidade de que se conceda o aprazamento de pago de cotas ou fraccionamento de pagamentos, evitando situacións de desafiuzamento.

Superficie útil da vivenda protexida
Unha das novidades que introduce esta Lei é a limitación da superficie máxima das vivenda protexidas, que pasa dos 140 m2 a 120 m2. Esta decisión camiña na liña que establecen outras comunidades autónomas, que determinan que a superficie máxima subvencionable é de 90 m2, que nalgúns casos pode chegar aos 120 m2.

Coa limitación da superficie máxima das vivendas protexidas acadase un dobre obxectivo: incrementar o número de vivendas por promoción, ao tempo que se poñen no mercado un maior número de vivendas a un menor prezo.

Rehabilitación
Regulase o fomento das actuacións de rehabilitación, a rehabilitación illada, as areas de rehabilitación, a rehabilitación directa do IGVS e as oficinas de rehabilitación deixando ao desenvolvemento regulamentario as características específicas de cada programa e as posibles limitacións no uso e ocupación das vivendas resultantes da rehabilitación. Neste senso, suprímese a cualificación como de vivenda protexida de aquelas que sexan produto dunha rehabilitación con axudas, tal como establecía a lei de 2008, facendo menos atractiva a rehabilitación.

Fianzas
En relación coas fianzas, introdúcese unha novidade ao regularse as fianzas dos locais e outros predios urbans, que a lei de 2008 non regulaba, xa que so se refería ao depósito de fianzas de vivendas.

Polo tanto, a Lei de Vivenda regula o depósito de fianzas en arrendamentos de industrias ou negocios que impliquen aluguer de locais (traspasos). Con esta medida foméntase o depósito de fianzas establecendo obrigas a entidade de intermediación inmobiliaria e posibilitando convenios cos colexios profesionais.

Desgravación do alugueiro
Coa nova Lei modificase o texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto Lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, para evitar prexuízos aos inquilinos cando os propietarios non depositan a fianza no IGVS.

Segundo dita texto legal os inquilinos que inclúan na súa declaración do IRPF a desgravación por alugueiro están obrigados a acreditar o depósito da fianza do alugueiro e no caso de non facelo non teñen dereito á desgravación. A lei establece que, nos casos en que o propietario non deposte a fianza ante o IGVS, o inquilino poderá acceder á desgravación fiscal presentando como documento acreditativo a denuncia, ante o IGVS, do incumprimento da obriga por parte do propietario. En calquera caso, os arrendadores seguirán obrigados a depositar a fianza no IGVS.

Expropiación
A a nova lei tamén establece obrigas para os cidadáns. A posibilidade de expropiación estará contemplada na Lei de Vivenda en tres aspectos:

– no ámbito da vivenda de promoción pública por non ocupación, falsidade ou dispoñer de outra vivenda protexida, así como darlle usos non autorizados.

– por motivos de accesibilidade prevese a expropiación de elementos privativos ou comúns dun edificio cando é necesario a execución de obras ou implantación de instalacións para garantir a accesibilidade.

– por motivos de rehabilitación prevese a expropiación de edificios de vivendas ou parte deles cando presenten condicións de deterioro grave de funcionalidade, seguridade ou habitabilidade que supoñan ruína económica da edificación ou risco grave para as persoas.

Reserva de solo
A Lei de Vivenda establece mecanismos para axustar o tipo de vivenda protexida que se constrúa no solo de reserva ao tipo efectivo de vivendas que se demande en cada concello.

Ata o de agora a lei establecía unha porcentaxe mínima de reserva de solo para vivendas protexidas, sen especificar a que tipo de vivenda se debería destinar, mentres que a Lei de Vivenda establece que a reserva de solo para vivenda protexida se realizará en función das porcentaxes de demanda de cada tipo de vivenda protexida (réxime especial, xeral ou concertado) que se acredite en cada concello a través do Rexistro Único de Demandantes de Vivenda de Galicia.

Desta maneira garantirase que o solo destinado obrigatoriamente á vivenda protexida sirva para dar satisfacción ás necesidades reais das familias galegas, mentres que polo sistema implantado na lei de 2008 a meirande parte deste solo se destinaba exclusivamente a vivendas de réxime concertado, cando a realidade é que a meirande parte da demanda de vivenda protexida en Galicia corresponden a familias con ingresos inferiores a 2,5 veces o Indicador Público de Renda de Efectos Múltiples (Iprem), ás que se dirixen fundamentalmente as vivendas de promoción pública e réxime especial.

Es necesarios estar conectado para escribir un comentario Conectar